Ипотечное покрытие Ипотечных сертификатов участия (ИП ИСУ) задумано как инструмент внебалансовой долевой секьюритизации и рефинансирования (финансирования) проектов на рынке недвижимости и ипотеки. Секьюритизационный механизм ИП ИСУ основан на следующих принципах: 

• Обособление ссудных активов, внебалансовая секьюритизация. Ипотечное покрытие первоначально формируется путем: (а) обособления ипотечных ссуд их текущим владельцем (кредитором, оригинатором - будущим учредителем ИП ИСУ) с последующим (б) включением этих ссуд в состав Ипотечного покрытия в обмен на ИСУ, поступающие учредителю ИП ИСУ.
• Продажа учредителем Ипотечного покрытия полученных ИСУ опосредует рефинансирование его вложений в ипотечные ссуды.
• «Сквозное» участие в ссудном портфеле и его доходности. Инвесторы, выкупившие ИСУ у учредителя Ипотечного покрытия, приобретают право на доход, генерируемый ипотечными ссудами, пропорционально их доле в праве на Ипотечное покрытие.
• Отсутствие налогообложения структуры-держателя активов. Инвестиционный характер инструмента и специфика юридической конструкции предопределяют нулевое налогообложение доходов, поступающих в состав Ипотечного покрытия.

Сравнивая ИП ИСУ с иными возможными в России формами секьюритизации ипотеки следует отметить простоту и прозрачность самого инструмента, а также минимальные риски и относительно невысокую стоимость сделки секьюритизации. 

Ключевой вывод  ИП ИСУ – некорпоративная форма ипотечного SPV